Repères de Marché

Lisez le marché avant de décider

Cet espace n’a pas vocation à ajouter du bruit, mais à ordonner les signaux utiles sur le prix, la liquidité, le risque juridique et le moment de la décision.

Quand la lecture devient plus claire, l’investisseur distingue mieux une véritable opportunité d’un simple discours commercial.

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Les lectures qui comptent

Résilience

Le marché premium réagit à la qualité, pas au volume

Les actifs bien positionnés et portés par une thèse claire gardent généralement leur attrait, même dans des contextes plus sélectifs.

Liquidité

Un prix juste et un dossier complet raccourcissent toujours le cycle

Dans le haut de gamme, la liquidité ne dépend pas seulement du quartier. Elle dépend beaucoup des frictions opérationnelles de l’actif.

Timing

Une bonne décision naît de la rencontre entre contexte et actif

Savoir lire le bon moment compte autant que repérer le bon bien.

Checklist de décision

Quatre questions avant d’avancer

Une grille simple pour réduire le risque et gagner en clarté avant de s’engager dans une offre, un audit ou une visite.

01. Comparables

Le prix résiste-t-il à la comparaison avec des biens équivalents ?

Sans lecture comparative, l’impression de décote ou d’opportunité peut n’être qu’un récit.

02. Liquidité

Existe-t-il une demande crédible pour ce type de bien ?

La liquidité locale et la profondeur de la clientèle acheteuse doivent entrer tôt dans l’analyse.

03. Juridique

L’actif limite-t-il les frictions documentaires ?

Titre de propriété, certificats et éventuelles charges doivent être clairs avant toute étape importante.

04. Sortie

Existe-t-il une thèse de revenu, de revente ou de repositionnement ?

Un plan de sortie aide à protéger le capital et évite les décisions prises sur un simple coup de cœur.

Brésiliens en Europe

Comment investir en Europe

Une feuille de route pour les investisseurs et agents brésiliens qui étudient l’immobilier au Portugal, en Espagne, en France et en Italie — du choix du marché à la déclaration au Brésil.

01. Marché

Choisir le pays pour la thèse, pas pour la carte postale

Le Portugal (Lisbonne, Porto, Algarve) allie la langue à une importante communauté brésilienne ; l’Espagne (Madrid, Barcelone, Valence, Costa del Sol), la France (Paris, Côte d’Azur) et l’Italie (Milan, Toscane, les lacs) ont chacune leur dynamique. Comparez la liquidité et l’équilibre entre rendement locatif et plus-value.

02. Fiscal

Numéro fiscal et compte bancaire local

Chaque pays exige son identifiant fiscal : NIF au Portugal, NIE en Espagne, codice fiscale en Italie. Il permet d’ouvrir un compte dans une banque locale ; le crédit immobilier pour non-résidents couvre généralement 50 % à 70 % de la valeur du bien.

03. Frais

Les frais d’acquisition au-delà du prix

Le Portugal prélève l’IMT et l’Imposto do Selo ; l’Espagne, l’ITP dans l’ancien ou la TVA (IVA) dans le neuf ; en France, les frais de notaire avoisinent 7–8 % dans l’ancien ; en Italie s’applique l’imposta di registro. Ajoutez notaire, enregistrement et un avocat indépendant pour l’audit — les montants varient selon le pays et la région ; vérifiez les barèmes en vigueur.

04. Résidence

Visas : des règles qui changent souvent

Le Portugal a fermé le volet immobilier de son Golden Visa en octobre 2023 et l’Espagne a supprimé le sien en avril 2025. La Grèce maintient un golden visa immobilier, avec des seuils relevés depuis 2024 (de 250 000 € dans certains cas à 800 000 € dans les zones prime) ; au Portugal, les visas D7 (revenus passifs) et nomade numérique restent des options. Faites valider par un avocat local avant de décider.

05. Brésil

Transfert et déclaration côté brésilien

Les résidents brésiliens transfèrent les fonds via une banque ou un courtier de change agréé, avec l’IOF sur l’opération de change — consultez le taux en vigueur. Le bien est déclaré dans l’IRPF (Biens et Droits) à son coût d’acquisition en reais, et la DCBE auprès de la Banque centrale est obligatoire lorsque les avoirs à l’étranger atteignent 1 million US$ ou plus au 31/12. La plus-value de cession est imposée de 15 % à 22,5 %, avec crédit de l’impôt payé à l’étranger le cas échéant ; les revenus de source étrangère suivent les règles de la Receita Federal.

06. Conventions

Conventions contre la double imposition

Le Brésil a signé des conventions avec le Portugal, l’Espagne, la France et l’Italie, entre autres, ce qui aide à éviter qu’un même revenu soit imposé deux fois. Attention : la convention avec l’Allemagne a été dénoncée en 2005.

Contenu informatif, qui ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles évoluent souvent : consultez toujours un avocat ou un expert-comptable habilité dans le pays concerné.

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Européens au Brésil

Comment les Européens peuvent investir au Brésil

Le parcours des investisseurs et agents européens qui souhaitent acquérir un bien haut de gamme au Brésil en toute sécurité juridique et de change.

01. Droit

Les étrangers achètent librement en zone urbaine

Aucune restriction ne s’applique aux biens urbains. Les limites concernent les terres rurales (loi 5.709/1971), la bande frontalière de 150 km et certains « terrenos de marinha » du littoral, soumis au foro et au laudêmio.

02. CPF

CPF et mandataire au Brésil

Le CPF, numéro fiscal brésilien, est obligatoire et peut être demandé dans un consulat du Brésil ou auprès de la Receita Federal. Pour les non-résidents, un mandataire (procurador) brésilien est recommandé — et souvent nécessaire — pour signer et représenter l’acheteur.

03. Capital

Change et enregistrement auprès de la Banque centrale

Les fonds entrent via une banque agréée, avec un contrat de change. L’investissement direct étranger doit être enregistré auprès de la Banque centrale (SCE-IED), un point décisif pour rapatrier ultérieurement capital et bénéfices.

04. Achat

Audit, acte authentique et publicité foncière

Examinez la matrícula (registre foncier du bien) et les certificats de non-contentieux ; l’acte authentique est signé au Tabelionato de Notas puis inscrit au Cartório de Registro de Imóveis. Prévoyez l’ITBI, droit de mutation municipal généralement de 2 % à 3 %, ainsi que les frais de notaire et d’inscription.

05. Fiscalité

Fiscalité des non-résidents

Les loyers subissent une retenue à la source de 15 % (25 % si le propriétaire réside dans un paradis fiscal) ; la plus-value de cession va de 15 % à 22,5 % ; et l’IPTU, taxe foncière municipale, est dû chaque année. Les conventions avec le Portugal, l’Espagne, la France et l’Italie aident à éviter la double imposition.

06. Résidence

Résidence par investissement immobilier

Le Brésil accorde une autorisation de résidence aux étrangers qui investissent dans l’immobilier (Résolution normative CNIg n° 36/2018) : à partir de R$ 1 000 000, ou R$ 700 000 dans les régions Nord et Nordeste.

Référence de change

Chez Prime Match Imo, pour les visiteurs européens et anglophones, les prix sont affichés convertis à un taux de référence fixe : 1 € = 1 US$ = R$ 6. L’acte est toujours établi en reais.